Pasar de propiedad a alquiler eleva un 15% la facturación de la farmacia
Un informe aporta la clave financiera para reducir la factura fiscal de los titulares y modernizar las boticas
Rentabilidad y ventajas fiscales en farmacias.
29 jun 2026. 17.20H
POR ESTEBAN ALARCÓN
Existe una fuerte tradición en España que vincula la propiedad del local a la seguridad empresarial. Sin embargo, desde una perspectiva financiera y legal, inmovilizar capital en activos inmobiliarios se ha convertido en un freno para la competitividad de las oficinas de farmacia.
Así lo revela el nuevo "Informe 2026 sobre Rentabilidad y Ventajas Fiscales en Farmacias", elaborado por la compañía de soluciones financieras Mancipi. El estudio plantea separar el inmueble del fondo de comercio para maximizar el rendimiento del negocio como un cambio de paradigma.
Pagar una cuota hipotecaria no es equivalente a pagar un alquiler. En un préstamo hipotecario, la Agencia Tributaria solo permite deducir los intereses financieros; es decir, la "comisión" que el banco te cobra por prestarte el capital. Sin embargo, la mayor parte de la cuota mensual, no es deducible. Los expertos explican que en el arrendamiento no existe la distinción entre capital e intereses; la renta íntegra es un gasto deducible de la actividad.
Esta estrategia de movilización de capital no es nueva. El informe de Mancipi toma como referencia sectores altamente expertos en rentabilidad, como el financiero. Las entidades bancarias españolas cerraron el año 2025 con una rentabilidad sobre fondos propios (ROE) del 17 por ciento. Este éxito se debe, en gran medida, a una lógica clara aplicada desde hace años: "abandonar la propiedad de sus inmuebles para convertir esos activos en liquidez". Un ejemplo documentado es el del Banco Santander, que "liberó más de 2.000 millones de euros al vender sus oficinas y su Ciudad Financiera para reinvertirlos en su negocio principal". Para la banca, el beneficio real no procede del ladrillo, sino del dinamismo de sus recursos.
Asimismo, el informe apunta a Europa, donde el modelo de arrendamiento es la norma. Mientras que España mantiene una de las tasas de propiedad más altas de la Unión Europea (cercana al 75 por ciento), en países como Alemania apenas llega al 49 por ciento, priorizando el alquiler como una herramienta de flexibilidad económica.
La adquisición de un local de farmacia exige inmovilizar, de media, entre 150.000 € y 500.000 €. Al quedar este capital "atrapado" en las paredes, ofrece una rentabilidad nula frente al potencial que tendría ese dinero inyectado directamente en la actividad asistencial, la digitalización o el aumento de stock.
Por que, tal y como indica el informe, "cuando un titular es propietario del local, su capacidad de deducción es mínima, limitándose prácticamente a la amortización del fondo de comercio, reformas o robots farmacéuticos. Sin embargo, al pasar a ser inquilino, la situación da un giro radical".
Y es que, la gran ventaja de transformar la propiedad en un arrendamiento reside en la naturaleza híbrida de la fiscalidad farmacéutica. Al estar sujetas al régimen especial del recargo de equivalencia, las farmacias no liquidan el IVA de forma trimestral. Por tanto, el 21 por ciento de IVA de la factura mensual del alquiler no se recupera por separado, sino que "se integra totalmente como un coste del servicio, siendo un gasto deducible en el IRPF junto con el importe de la base imponible". Esto permite deducir el 100 por cien del gasto del arrendamiento. En contraste, con una hipoteca solo son deducibles los intereses financieros, no el principal del préstamo, lo que termina asfixiando el flujo de caja del titular.
Para ilustrar el impacto de esta estrategia, el documento expone el caso real de una titular de una farmacia que regenta un local de 200 m² con una deuda arrastrada que impedía su crecimiento. Tras tasar su local en 200.000 €, esta compañía diseñó una operación de compraventa por un sobreprecio de 250.000 €.
Con la liquidez inmediata obtenida, la farmacéutica no solo saldó su deuda, sino que invirtió 80.000 € en la robotización de su almacén. Este movimiento estratégico incrementó la facturación de la botica un 15 por ciento gracias a la eficiencia operativa y permitió al equipo centrarse en tareas de alto valor como la atención personalizada. En el plano fiscal, la farmaceútica pasó de una deducción limitada de unos 6.000 € anuales como propietaria a deducirse 37.500 € al año en régimen de alquiler, demostrando que la liberación de activos inmovilizados se traduce de forma directa en crecimiento comercial y optimización financiera.
Así lo revela el nuevo "Informe 2026 sobre Rentabilidad y Ventajas Fiscales en Farmacias", elaborado por la compañía de soluciones financieras Mancipi. El estudio plantea separar el inmueble del fondo de comercio para maximizar el rendimiento del negocio como un cambio de paradigma.
El espejo de la banca y el modelo europeo
Pagar una cuota hipotecaria no es equivalente a pagar un alquiler. En un préstamo hipotecario, la Agencia Tributaria solo permite deducir los intereses financieros; es decir, la "comisión" que el banco te cobra por prestarte el capital. Sin embargo, la mayor parte de la cuota mensual, no es deducible. Los expertos explican que en el arrendamiento no existe la distinción entre capital e intereses; la renta íntegra es un gasto deducible de la actividad.
Esta estrategia de movilización de capital no es nueva. El informe de Mancipi toma como referencia sectores altamente expertos en rentabilidad, como el financiero. Las entidades bancarias españolas cerraron el año 2025 con una rentabilidad sobre fondos propios (ROE) del 17 por ciento. Este éxito se debe, en gran medida, a una lógica clara aplicada desde hace años: "abandonar la propiedad de sus inmuebles para convertir esos activos en liquidez". Un ejemplo documentado es el del Banco Santander, que "liberó más de 2.000 millones de euros al vender sus oficinas y su Ciudad Financiera para reinvertirlos en su negocio principal". Para la banca, el beneficio real no procede del ladrillo, sino del dinamismo de sus recursos.
Asimismo, el informe apunta a Europa, donde el modelo de arrendamiento es la norma. Mientras que España mantiene una de las tasas de propiedad más altas de la Unión Europea (cercana al 75 por ciento), en países como Alemania apenas llega al 49 por ciento, priorizando el alquiler como una herramienta de flexibilidad económica.
El "capital atrapado" y la ventaja fiscal del 100%
La adquisición de un local de farmacia exige inmovilizar, de media, entre 150.000 € y 500.000 €. Al quedar este capital "atrapado" en las paredes, ofrece una rentabilidad nula frente al potencial que tendría ese dinero inyectado directamente en la actividad asistencial, la digitalización o el aumento de stock.
Por que, tal y como indica el informe, "cuando un titular es propietario del local, su capacidad de deducción es mínima, limitándose prácticamente a la amortización del fondo de comercio, reformas o robots farmacéuticos. Sin embargo, al pasar a ser inquilino, la situación da un giro radical".
Y es que, la gran ventaja de transformar la propiedad en un arrendamiento reside en la naturaleza híbrida de la fiscalidad farmacéutica. Al estar sujetas al régimen especial del recargo de equivalencia, las farmacias no liquidan el IVA de forma trimestral. Por tanto, el 21 por ciento de IVA de la factura mensual del alquiler no se recupera por separado, sino que "se integra totalmente como un coste del servicio, siendo un gasto deducible en el IRPF junto con el importe de la base imponible". Esto permite deducir el 100 por cien del gasto del arrendamiento. En contraste, con una hipoteca solo son deducibles los intereses financieros, no el principal del préstamo, lo que termina asfixiando el flujo de caja del titular.
Resultados reales
Para ilustrar el impacto de esta estrategia, el documento expone el caso real de una titular de una farmacia que regenta un local de 200 m² con una deuda arrastrada que impedía su crecimiento. Tras tasar su local en 200.000 €, esta compañía diseñó una operación de compraventa por un sobreprecio de 250.000 €.
Con la liquidez inmediata obtenida, la farmacéutica no solo saldó su deuda, sino que invirtió 80.000 € en la robotización de su almacén. Este movimiento estratégico incrementó la facturación de la botica un 15 por ciento gracias a la eficiencia operativa y permitió al equipo centrarse en tareas de alto valor como la atención personalizada. En el plano fiscal, la farmaceútica pasó de una deducción limitada de unos 6.000 € anuales como propietaria a deducirse 37.500 € al año en régimen de alquiler, demostrando que la liberación de activos inmovilizados se traduce de forma directa en crecimiento comercial y optimización financiera.
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